选址签约|这里有6个不成熟的小建议!
看到心仪的店铺,餐饮老板们在与房东或招商经理谈店铺时,需要考虑哪些问题?怎样才能躲开 基本的选址大坑?
为此,关于商场店之外的餐饮签铺,总结了以下六个要点供参考:
● 租期的年限
● 租金的高低
● 租金递增陷阱
● 免租期的长短
● 门店改造成本
● 政策和法律注意事项
-01-
租期不能低于五年,争取接近十年的租期
对于大多数中小餐饮品牌,小青建议老板们要坚守住五年租期这个红线,两年或三年租期的店铺坚决不要拿。
换言之,两年之内是在「养店」。签两年租期,等于白折腾,而三年租期,挣一年钱,等于瞎折腾。
五年租期,可谓是中小餐饮老板选址的生存红线。
-02-
租金不要超过10元/㎡/天
签长租期的好处,除了保证自己「养店」的投资心血不会打水漂之外,还有一点好处,就是可以与房东们在租金问题上讨价还价。
据小青观察,大多数中小餐饮品牌能够赚钱的租金标尺,最好是不要高于5元/㎡/天,即使是生意做得 好的门店,也不能超过10元/㎡/天。
-03-
租金每两年递增5%,前两年不能涨租!
其次,就是租金的递增问题,对于很多餐饮老板而言,这可能是个大坑。
更为重要的是,所谓递增不是永远在原有租金的标准上递增百分之几,而是每涨一次租金,都是在增长后的基数上同百分比递增。
这样算下来,如果老板们同意每年都涨租金,或同意高于5%甚至10%的递增,等于默认每年租金翻倍或翻数倍增长……咱们餐饮人这辛苦钱,还赚不赚啦?
-04-
想方设法争取更多时间的免租期
这个世界上,没有任何一个店铺房东愿意给商家免租期,但免租期对于餐饮企业而言,则 须是标配。
一般来说,餐饮老板们要争取到至少两三个月的免租期。
-05-
门店改造成本要尽量摊薄找补
很多店铺在作为餐饮经营时,都要面临或多或少的改造,比如上下水改造、动力电增容等。这方面的硬成本,餐饮老板们可以与房东有战术策略的「叫苦」,以求得选址合同上的些许政策优势。
-06-
签约前要注意的政策和法律问题
最后,在与房东们商谈签选址合同时,也要注意一些政策和法律问题,这些需要餐饮人不断自我总结和梳理,只举几个要点:
比如,楼上是纯居民楼的一层店铺,餐饮老板千万不要拿,因为环评方面无法通过,如果楼上的房产证显示是办公或商用,则可以放心拿铺。
又比如,店铺如果离居民楼9米之内,也不允许做餐饮,这一点选址时我们餐饮人经常会忽视忘记。
再比如,店铺签约时要注意合同中关于违约问题的具体条款,先看乙方违约的条款作为商户是否接受,再看甲方违约的条款,这点非常关键:
一般合同都是甲方拟定,都会不同程度上对房东自己有利。这时餐饮老板们要留个心眼,拟定一个保护自我的合同补充条款,比如甲方如果违约, 须支付乙方的装修改造门店的所有费用,让房东付出z大的违约成本,以保障自我的权利。
有关选址开店的具体政策和问题还有很多,在此不细谈,餐饮人如果不了解或拿不准,可以随时咨询「在线客服」。
文 ✎MUZI/网络
图片丨网络
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